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　　房屋已被法院查封，賣房人僅憑房產證，經房屋中介機構向買房人出售，買房人和中介機構均未核實擬交易房屋的權利狀態。買房人支付部分房款項后，房屋買賣合同不能履行，且已經支付的款項不能追回，這樣的法律風險該如何承擔責任呢？邯鄲市兩級人民法院審理的這樣一起案件，給買房人發出警示。

　　基本案情：2018年12月23日，買房人魯某與售房人周某，經河北某房產經紀有限公司（以下簡稱為中介公司）作為居間方提借中介服務，三方簽訂《房屋買賣合同》，魯某購買周某位于曲周縣某小區的一套房產（以下簡稱為案涉房產），成交價格計74.5萬元。合同簽訂后，魯某向周某及其妻子趙某支付購房款28萬多元。同日，魯某向中介公司支付中介費8000元。

　　在《房屋買賣合同》簽訂前，因周某與他人的民間借貸糾紛，曲周縣人民法院于2018年11月7日作出1720號民事裁定查封案涉房產，于2018年11月9日向周某及配偶送達了該民事裁定；2018年11月19日，曲周縣人民法院作出98號民事裁定，再行查封案涉房產，同日向周某送達該民事裁定。

　　周某未按約交付案涉房屋，魯某提起訴訟。2019年11月25日，曲周縣人民法院作出（2019）冀0435民初1446號民事判決：1.解除魯某與周某之間2018年12月23日簽訂的房屋買賣合同；2.周某、趙某于判決生效后十日內返還給魯某購房款281261元及房屋交易的中介費用8000元。該判決生效后，魯某申請立案執行。曲周縣人民法院（2020）冀0435執79號之一執行裁定：已窮盡調查措施，被執行人（周某、趙某）無財產可供執行，裁定終結本次執行程序。

　　訴訟和執行期間，魯某于2019年10月26日在另案司法拍賣平臺，以最高價競得案涉房產，成交價為65萬多元。某中介公司曾協助魯某對案涉房產競拍及其后轉手處置等。某中介公司曲周第三分公司現已注銷，該公司負責人為韓某佳，任該公司經理。

　　因被執行人（周某、趙某）無財產可供執行，為追回已付給周某、趙某的款項，魯某向曲周縣人民法院起訴，請求：1.判決被告（某中介公司、韓某佳）共同賠償魯某購房損失281261元；2.判決被告共同返還魯某房屋中介費8000元；3.本案訴訟費、保全費由被告承擔。

　　一審：

　　未盡職業注意義務 應承擔連帶責任  

　　一審法院認為，根據《房地產經紀管理辦法》規定：“房地產經紀機構與委托人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同，應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權屬證書，委托人的身份證明等有關資料，并應編制房屋狀況說明書。經委托人同意后，方可以對外發布相應的房源信息?！薄拔腥伺c房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同，應當向房地產經紀機構提供真實有效的身份證明。委托出售、出租的房屋的，還應當向房地產經紀機構提供真實有效的房屋權屬證書。委托人未提供規定的資料或提供資料與實際不符的，房地產經紀機構應當拒絕接受委托?！敝薪楣緩氖戮娱g活動時，應按前述規定對出售房屋的真實信息等訂約事項積極核查后，再行對外發布相應的房源信息，以保證交易安全和當事人權益，體現其在居間合同關系中的如實報告義務和勤勉義務。中介公司對案涉房屋存在的查封情況盡到審慎的核查義務，提供居間服務時存有過錯，應在本案中承擔一定的民事責任。

　　魯某在購房時也應盡到審慎的注意義務，充分了解房屋狀況，其在簽約時僅憑售房人承諾，輕信房屋不存在問題，簽訂合同并履行，自身也應負相應的責任。

　　考慮到魯某與周某、趙某、中介公司、中介公司曲周分公司、韓某佳房屋買賣合同糾紛一案中，曲周縣人民法院（2019）冀0435民初1446號民事判決，確認案涉房屋買賣合同具有法律效力，根據合同法的規定，中介公司在居間合同中只是為交易雙方當事人促成交易履行介紹、協助義務，案涉房屋買賣合同簽訂并生效預示被告方居間義務的基本完成。案涉房屋買賣合同被判決依法解除，責任在周某根本違約，事發后被告方中介公司曾協助魯某處理善后事宜，綜合前述因素，本案中酌定中介公司在周某、趙某應返還魯某購房款281261元的30%的范圍內承擔連帶清償責任。

　　被告方中介公司收取魯某的房屋交易的中介費用8000元，結合中介公司已履行的居間義務及從事居間活動需支出必要的費用，酌定在周某、趙某應返還魯某該費用的50%范圍內承擔連帶清償責任。

　　魯某其余請求部分，一審法院不予支持。

　　關于魯某主張基于中介公司曲周分公司出具的保函要求中介公司承擔責任，魯某持有的相關證據雖加蓋有某中介公司曲周分公司印章及該分公司負責人韓某佳的簽名，但根據公司法第十六條規定，擔保行為不是法定代表人所能單獨決定的事項，必須以公司股東會，董事會等公司機關的決議作為授權的基礎和來源，無證據證明魯某對相應決議進行審查的事實，故該請求依據不足，一審法院不予支持。

　　河北省曲周縣人民法院作出（2021）冀0435民初592號民事判決書。一審判決如下：1.某中介公司對曲周縣人民法院（2019）冀0435民初1446號民事判決中周某、趙某應返還魯某購房款281261元的30%即84378.3元承擔連帶清償責任；2.某中介公司對河北省曲周縣人民法院（2019）冀0435民初1446號民事判決中周某、趙某應返還魯某中介費用8000元的50%即4000元承擔連帶清償責任；3.駁回魯某其余訴訟請求。

　　二審：

　　前判有效且一事不再理 裁定駁回購房人起訴

　　上訴人魯某、某中介公司，不服一審判決，向邯鄲市中級人民法院提起上訴。二審認定事實與一審認定事實一致。另查明，魯某于2019年8月曾以周某、趙某、中介公司、中介公司曲周第三分公司、韓某佳為被告，向曲周縣人民法院起訴房屋買賣合同糾紛一案，曲周縣人民法院對該案進行審理后作出（2019）冀0435民初1446號民事判決。

　　二審法院認為，曲周縣人民法院作出的（2019）冀0435民初1446號民事判決，已對魯某本次起訴的兩項請求事項作出了判決，該民事判決已經發生法律效力?，F魯某又以相同的被告、相同的事實、相同的訴請再次起訴，屬于重復起訴。根據民事訴訟法一事不再理的原則，魯某的起訴不符合法律規定，依法應予駁回。

　　2021年12月20日，邯鄲市中級人民法院作出（2021）冀04民終6641號民事裁定書。二審裁定如下：1.撤銷一審判決；2.駁回魯某的起訴。

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